Las leyes no ayudan
La política federal de vivienda en México se ha dedicado mayormente a financiar vivienda nueva, de baja densidad, a trabajadores formales de grupos socioeconómicos medios. Esto ha provocado el descuido de los grupos más bajos y de los trabajadores informales, al verse imposibilitados para acceder a un financiamiento o crédito hipotecario que les permita adquirir una vivienda.
Para los desarrolladores, el panorama tampoco es sencillo. Víctor Rosales, fundador de Smart Vylon —empresa de desarrollo de vivienda especializada en proyectos residenciales amigables con el medio ambiente, que promuevan el arte y la inclusión social—, comenta: “La realidad es que las leyes están buscando cómo resolver parte de lo que se necesita hoy en una ciudad con tanto crecimiento, como Ciudad de México. Todo el tema del plan de desarrollo urbano está desactualizado y los trámites son demasiado complicados y tediosos para realizar y proponer proyectos nuevos. Por ejemplo, los trámites para un proyecto nuevo, a partir de que se adquiere o se tiene la tierra; la parte de la reserva territorial, hasta obtener una licencia, tarda de dos a tres años. De cierto modo, esa falta de velocidad desalienta las inversiones nuevas que pueden mejorar el entorno y atraer trabajo para la ciudad. Aun así, existe una gran oferta de vivienda; lo cierto es que no es suficiente para satisfacer la demanda. Además, con la pandemia tenemos que sumar, por lo menos, otro año de espera en los trámites”.
Construir sobre lo que ya está
Ante este panorama, y tomando como modelo los proyectos en lugares como Tokio o Singapur, una de las opciones para obtener una vivienda asequible en México son los desarrollos o viviendas verticales. La vivienda vertical consiste en un espacio habitacional diseñado especialmente para responder a las necesidades de las ciudades actuales, particularmente para cubrir las que surgen de su sobrepoblación. Su objetivo es promover una forma de vivienda sostenible, que optimice los recursos y que permita el avance de la mancha urbana de una manera organizada.
Al respecto, Kaye comentó: “hoy la zona metropolitana cuenta con 23 millones de habitantes, las viviendas tienen en promedio 1.5 niveles. Yo insisto en que podemos agregar otros 15 millones de habitantes sin crecer un metro en extensión, agregando un piso de altura. De esa forma, me atrevo a decir que no necesitaremos espacio para otros 15 millones en los próximos 30 años”.
Si para cubrir nuestra necesidad de crecimiento pensamos que las viviendas nuevas son nuestra única opción, ni el costo ni el suelo serán suficientes, pero si usamos las que ya están, las que ya tienen un nivel, el costo es sensiblemente más bajo. “Primero, impulsemos la certidumbre en la tenencia de la tierra. Después, revisemos la habitabilidad del parque de vivienda urbano que hoy existe y que cuenta con servicios, que tiene usos mixtos, agua, drenaje, banquetas, pavimento. Eso ya no lo tenemos que volver a hacer. Aprovechémoslo. Recuperemos lo que sabemos hacer y hemos hecho bien. Hay que hacer vivienda barata en el centro, que requiere subsidio en el suelo, pero a cambio se ahorrará en la infraestructura vial, la hidráulica, la sanitaria y la eléctrica que ya están. Una cosa compensa la otra. La tierra es muy cara, pero vas a ahorrar en infraestructura, porque eso ya existe. Si se requiere subsidio, se puede otorgar, pero en lugares asequibles; y no sólo que lo puedas pagar, sino que te dé los elementos para que el desarrollo social sea sostenido y sostenible”, finalizó Juan Kaye.
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