Por STAFF ENTORNO Y FUTURO | 1/7/2022
Cuando desarrolladores, arquitectos y autoridades colaboran por el bien común, los resultados son un modelo a seguir. Eso ocurrió con el proyecto Comunidad Sustentable Bosco Residencial, en Hermosillo, Sonora, ganador del Premio Nacional de Vivienda 2018, en la categoría vivienda social. Una colaboración que no estuvo exenta de desafíos y que aun con el buen resultado, no alcanzó todos sus objetivos.
Esta obra del arquitecto Alberto Kalach y la desarrolladora Derex es ejemplo de diseño innovador de viviendas de poca altura y alta densidad en México. Pero cuando el proyecto arrancó, había dudas sobre su viabilidad económica y aceptación entre los compradores.
“Teníamos la idea de hacer un proyecto ejemplar para el perfil de bajos ingresos, que atendiera las críticas tan fuertes que se le estaban haciendo a la vivienda de interés social en el país. Además, que estuviera en línea con nuestra propuesta de valor y que fuera financieramente viable”, comenta Aurora García de León, directora general de Derex.
Una de las críticas a la vivienda social era que su producción a gran escala no consideraba el contexto local. Por lo tanto, no mejoraba la calidad de vida de los trabajadores. También se reprobaba su ubicación en las periferias.
Mas en Bosco Residencial apostaron por una condición intraurbana. Construyeron 179 casas unifamiliares con una biblioteca comunitaria en un predio bien ubicado. Arborización intensa, techos verdes, control solar en las ventanas, ventilación cruzada e interiores con doble altura, lo hicieron un proyecto tan deseable como asequible.
Los retos de diseñar y construir vivienda social
Como parte del Foro Internacional de Vivienda Sustentable, en 2014 el Infonavit realizó el concurso Vivienda Unifamiliar Regional. 32 Entidades, 32 Arquitectos, 32 Propuestas. Se buscaba un cambio de paradigma para una vivienda social modular, adaptable. La idea era aprovechar la infraestructura existente y producir paisajes urbanos integrados para la prosperidad de los habitantes.
“El arquitecto Alberto Kalach presentó un prototipo para Sonora; ahí lo conocimos e iniciamos una colaboración. Como Hermosillo no tiene un buen sistema de transporte público, todo mundo te pide estacionamiento. Pero cuando empezamos a hacer ejercicios verticalizando, no resultaba un precio competitivo. Logramos 119 viviendas por hectárea; una densidad muy superior a las 35 viviendas que se traen en promedio en Hermosillo. Con 3.45 metros de frente, cada casa tiene estacionamiento con techo de carrizo y 74 metros de área habitable. La combinación de elementos nos arrojó un índice de desempeño global (IDG) de 72 o nivel B, muy superior a los E, F, que son los generales en el país”, recuerda Aurora García.
Para bajar costos, colocaron el alumbrado público en las propias casas y eliminaron banquetas. De esta forma, dejaron una vialidad de tránsito mixto. En cuanto a la propuesta de valor, construyeron una vivienda productiva para el comercio barrial, que es la versión local del uso mixto europeo.
“Aquí el truco está en el tamaño del comercio para que no te suba significativamente la mensualidad de la hipoteca. Y logramos poner una pequeña biblioteca, un punto de reunión para la actividad comunitaria que mejora el tejido social. La frase que usamos nosotros es ‘infraestructura crea cultura’”, señala Aurora García.
La arquitectura como parte de la solución
Desde el punto de vista de la desarrolladora, Bosco Residencial tuvo dos logros parciales. Uno es que el proyecto fue concebido sin barda perimetral, por imagen y para reducir costos. Pero al final los vecinos lo bardearon.
“Fue un tema a vencer la idea de que si no había barda, no había seguridad. El proyecto es muy seguro porque está muy iluminado y es difícil que una persona transite por aquí y no sea detectada. Así se vendió, pero luego cerraron y es algo que me duele”, confiesa Aurora García.
El segundo logro parcial tiene que ver con el precio de las viviendas. Mientras que las primeras se vendieron en 404 mil pesos, las últimas tuvieron un costo de 700 mil pesos.
“Fue un proyecto rentable porque subió el precio. Nosotros queríamos mantener el precio social, aunque 700 mil pesos sigue siendo muy asequible. Somos muy criticados los desarrolladores. Dicen: ¿por qué no vendes más barato? Estamos en un dilema porque trabajamos con créditos bancarios y a las instituciones les tenemos que rendir cuentas, y porque tenemos que sobrevivir. Una empresa sana, competitiva e innovadora genera mejores proyectos”, asegura.
En su opinión, sería interesante encontrar mecanismos institucionales para que las desarrolladoras no corran con todos los riesgos. Para ello, dice, convendría difundir casos de éxito locales; que la gente vea lo que es posible hacer en México con la vivienda social.
“Es fundamental la colaboración. No solamente fue valiosa la participación de Kalach con todo su conocimiento, también la de nosotros porque conocemos de materiales y ajustamos costos. Además, la participación del municipio fue muy activa. Este proyecto es un ejemplo, no una receta. Lo que sí podemos tomar es el modelo de colaboración, el proceso con el que llegamos al resultado. Y en él la arquitectura fue muy importante”, afirma Aurora García.
Una vivienda social aprobada por los expertos
Para la arquitecta Sara Topelson, quien fue jurado del Premio Nacional de Vivienda 2018 otorgado a Bosco Residencial, este proyecto se distinguía de los demás participantes tanto por las características de las viviendas como por los espacios comunes.
“Es muy grato y como ejercicio es fantástico. A los compradores hubo que educarlos porque la calle compartida entre autos y peatones no es fácil. No son casas aptas para discapacitados, porque para la recámara hay que subir escalones, pero no todos los proyectos pueden tener todas las cualidades. También es importante que han tenido una plusvalía; hoy la viviendas están en un millón de pesos”, opina.
Enrique Téllez, socio fundador y co-CEO de Desarrolladora del Parque, considera que de Bosco Residencial se puede aprender la búsqueda de flexibilidad en las normas. Sobre todo aquellos mercados maduros, como la Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey.
“El hecho de que tengamos reglas estrictas es muy bueno. Pero, al mismo tiempo, el que no evolucionen se vuelve una restricción. En estos mercados, hacer un cambio en la regulación es muy complicado y está evitando que seamos creativos, que nos movamos en la idea de generar una ciudad más centrada en el individuo”, reflexiona.
Por su parte, Roberto Íñiguez, decano de la Escuela de Arquitectura, Arte y Diseño del Tec de Monterrey, destaca de este proyecto de vivienda social la colaboración interinstitucional.
“Probablemente no en el diseño arquitectónico, pero sí en ciertas fórmulas y maneras, puede ser muy replicable. Genera una propuesta intermedia entre la polarización que existe en la vivienda en México: o es la vivienda colectiva, masiva, periférica casi siempre, o es la vivienda residencial. O es la casa o es el vertical. Es decir, busca tipologías y escalas intermedias, que permitan la proximidad, que sumen a la densidad y que desdibujen esos territorios tan polarizados”, indica.
Ya que México requiere vivienda social innovadora, donde lo primordial sea la calidad de vida de los habitantes y el cuidado del medio ambiente, con apuestas como Bosco Residencial son desarrolladores y arquitectos quienes lideran la conversación y empujan al cambio de paradigmas y normas. Un ejemplo a seguir para generar mejores proyectos y tomando en cuenta el entorno.